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最新消息| 蔡浩等:存量房貸定價基準轉換怎么選? | 2022-09-12 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"https://baijiahao.baidu.com/s?id=1660128671257303992&wfr=spider&for=pc" 新浪財經發布時間：03-0314:36新浪財經官方帳號來源：中新經緯中新經緯客戶端3月3日電 題：《蔡浩等：存量房貸定價基準轉換怎么選？》作者 蔡浩(浙商銀行金融市場部首席宏觀策略分析師)徐信(浙商銀行金融市場部交易員)根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日起啟動，8月底之前完成。貸款客戶可以選擇以LPR為基準加點形成的浮動利率貸款，也可以選擇轉換為固定利率貸款。個人住房貸款是以貸款利率為基準的浮動利率貸款(每年1月1日重新定價)，屬于本次定價基準轉換的范圍，因此備受各界關注。根據國家金融與發展實驗室新近公布的杠桿率數據，中國居民杠桿率已經達到55.8%，而個人住房貸款占居民全部債務的比率大概在55%左右。可見，房貸是居民部門負擔最重的債務，備受千千萬萬家庭的關心。我們從金融市場角度，結合對未來利率的走勢，試圖給大家一個符合邏輯的選擇建議。一、無論怎么選，大家2020年的貸款利率都不會變很多朋友關切選擇新的定價基準后，每月的房貸還款是會增加還是減少。其實，根據人民銀行公告中的規定“商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平”，住房貸款客戶即便在今年(3-8月)選擇了轉LPR定價浮動貸款利率，今年的實際貸款利率都不會改變，只是以LPR為基礎的加點點差(可能為正也可能為負)會根據客戶此前的實際貸款利率而有異同，而這個加點一經確定，未來將不會改變，將存續于整個貸款剩余周期。比如客戶A此前的住房貸款(默認都在5年以上，調整后以5年LPR利率為基準)為基準利率，即4.9%，由于個人住房貸款的重定價周期至少為一年，所以最近一個可用LPR定價日為2019年12月20日，彼時的5年LPR定價基準為4.8%，則客戶A將房貸轉換為LPR定價后，其貸款利率就是5年LPR+10個基點。10個基點就是客戶確定的貸款加點，未來在貸款存續周期內將不再變化。二、固定貸款利率是否值得選？由于不選擇以LPR為定價基準的浮動利率，就只能選擇固定利率貸款，且以后不能更改，于是一些實際貸款利率較低的朋友(比如在2015年4季度和2016年買首套房)咨詢，是否趁房貸利率較低的時候鎖定這個低利率成本？這么想并非沒有道理，尤其是對家庭收支有詳細規劃的家庭而言，希望年收入和支出相對固定，那么在自身貸款利率較低的情況下，選擇沒有利率風險的固定利率貸款，也未嘗不是一種好的選擇。不過，正如上文所述，本次LPR加減點本身就是依據客戶實際貸款利率而定的，因此貸款利率較低的客戶，是能夠享受到LPR減點的。換句話說，住房貸款客戶是在自身當前實際貸款利率的基礎上根據年末LPR的報價情況來確定來年貸款利率，理論上只要不遇到長期的加息周期，對浮動利率貸款客戶的影響不會那么明顯。如此一來，到底要不要選擇固定利率貸款結構，除了客戶的支付習慣外，更重要的就是看未來利率的走勢。三、從金融市場衍生品市場看近5年LPR利率走勢在金融衍生品市場上，基于5年LPR的IRS成交較少，遠期利率難以測算，但基于1年LPR的IRS品種交易較活躍。我們可以大體測算目前1年LPR的遠期利率，再按照此前5年LPR和1年LPR變動的規律，推出5年LPR的遠期利率。自2019年8月，央行進行貸款利率市場化改革以來，1年期LPR已經下降26個bp，而5年期則下降15bp。出于“房住不炒”的政策目的，兩者間的變動節奏，大致是1年LPR調降10個點，5年LPR調降5個點。從目前的1年LPR IRS各期限品種來看，隱含2020年12月LPR的遠期定價大致在3.85，相較于2月定價，有20個點的降息預期，對5年LPR而言，大致就是10個點的降息預期(至4.65%)。此外，2021年末的1年LPR遠期利率在3.87，對應的5年LPR遠期利率是4.66；2022年末的1年LPR遠期利率在3.91，對應5年LPR則是4.68，可以理解為有50%的概率上升5bp；2023年末的1年期和5年期LPR則雙雙回升到當前水平(2020年2月)，分別為4.06%和4.75%，但依然低于2020年的貸款定價水平(2019年12月，分別是4.15%和4.80%)。換句話說，如果客戶選擇今年將貸款利率轉換成LPR，那么從金融衍生品市場的隱含利率來看，2020年貸款年度利率持平，而2021-2024年度的貸款利率是能夠享受到5-15個點的降息優惠的。至于對更長期限的隱含利率預測，由于金融產品是有期限利差的，理論上3年以上的遠期利率隱含的期限利差較多，因此在政策不變的情況下，更長期限遠期利率的指導意義在減弱。對于更長期限的利率走勢，可能還要從經濟、通脹等方面來分析。四、更長期的視角從宏觀視角來看，當前世界主要發達國家都深陷負利率泥潭，中國的無風險利率雖然為正，但面臨經濟結構調整和增長速度換擋，利率水平逐步下降可能會成為一個長期的態勢。對個人房貸客戶來說，選擇LPR浮動利率貸款則未來有利(相對于2019年12月的基準)的年份可能會更多。此外，正如我們在本文開頭所闡述的那樣，當前居民杠桿率已經較高，其中房貸又是大頭。在存量貸款轉換完畢，而增量貸款都是以LPR為基準定價之后，若利率大幅抬升，會給居民部門產生更大的償債壓力，出于金融穩定和社會穩定考量，這種局面出現的概率也不會太大。退一步來看，如果小概率事件發生，全球經濟尋找到了新的增長點，增速抬升，無風險利率升高，通脹上升，國內進入加息周期。在這種場景下，浮動利率貸款的支出成本可能上升，但增長和通脹通常會推高固定資產價格(貨幣購買力下降，支出成本實際降低)，而房地產正是其中的代表。房價的上升會帶來財富效應，能夠抵消利息支出增加帶來的影響，對以自住和改善型需求為主的房貸客戶幾乎沒有負面影響。五、結論我們建議，對多數收支現金流沒有太強要求的個人住房貸款客戶而言，可以考慮選擇以5年LPR為基準的浮動利率貸款；對少數收支有明確規劃的客戶，可以考慮選擇固定利率貸款。而如果客戶的住房貸款存續期限在5年以內(5年以內貸款以1年LPR為基準)，則按上文我們分析的市場隱含的近5年遠期利率定價來看，浮動利率毫無疑問是更好的選擇。(中新經緯APP) 關鍵字標籤：二胎貸款流程 |
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